劲销501亿,金科蝉联大重庆区域王中王!

2020年元旦,重庆克而瑞发布了2019年大重庆区域销售业绩排行榜,金科以501.5亿金额独占鳌头,遥遥领先于第二名,且领先金额高达184.4亿。而金科也在大重庆区域连续第七年获得总销售额第一了。

501.5亿是个什么水平,我们采用克而瑞的榜单(因相同的口径更便于比较),2019年按照全口径金额计算,排名全国67名的企业销售金额为502亿;按照权益金额计算,排名全国54名的企业为503.5名。也就是金科仅凭重庆一个城市的销售,便可以排名全国前55名,这更加凸显了重庆金科傲人的业绩。而放眼西南5省市,金科则是唯一一家在一个城市突破500亿总销售的房企。这样的业绩,凸显了金科在大重庆市场绝对的王者地位,以及短期内其他企业根本无法撼动的领跑优势。

2019年12月27日,重庆房地产开发协会发布的《2019年重庆房地产开发企业测评前50名企业》中,重庆金科高居排行榜首位。

本文接下来将详细解析金科如何做到这骄人的业绩的?

1、分享城市红利,大力加码重庆区域土储

巴菲特享誉全世界的投资名言是分享国家成长的红利。而本阶段全国房地产行业高速增长,就全国而言,一是分享国家繁荣的经济红利;二是分享中国城市化的红利;三是分享人口红利。而这对应一个具体城市而言,也完全适用,直辖以来,重庆经济突飞猛进,高速增长,重庆的GDP在2018年就达到了20363亿,一举迈入2万亿俱乐部,而在直辖的1997年,整个大重庆的GDP才1500亿。高速的经济增长必然带来资产价格的快速上升,驱动城市房地产行业高度繁荣,大重庆房地产市场销量已经连续4年超过6000万方,雄踞全国市场的榜首。

在这样的背景下,作为一家重庆本土企业,加大对重庆城市的投入,显得如此自然而然,在已经过去的2019年,金科在大重庆区域内,新增土储319万方,同样高居全重庆房企之首,其中主城新增114.3万方,郊县新增204.7万方,重庆区域的土储总量达到378.2万方,按照2019年的去化速度,当前土储能满足1.9年的去化时间。

在大力增加土储的同时,金科特意注重提高了单位产品的价值。在之前的年份,金科的成交均价一直是与其他房企竞争的短板,而成交量则是金科则一直跻身于市场前列。因此金科在增加土储的时候,特意注重到了这一点。在金科土储中,单价低于1万元的仅占13%的比例;单价在10000―12000元占44%;单价在12000―15000元的占比为30%;单价超过15000元的占比同样为13%,这样的价格结构,确保了金科总体均价的上升以及利润率的上升。

2、全面均衡布局,重点突破

金科对重庆基本实现了全域覆盖,目前除了秀山,酉阳,彭水,黔江,石柱,武隆,巫溪,城口,潼南等9个县域没有布局外,其他区县已经进行了全覆盖。

在主城方面,金科注重深耕北区,拓展西区,进驻南区,且在各个区域均取得了骄人的业绩。今年市场最热的蔡家,金科2019年市场占有率高达27.42%,为蔡家名副其实的组团之王。北区的另外两个网红组团,水土和龙兴,金科也均有较多的布局。

西区一直是金科的重点主攻区域之一,从2009年的廊桥水乡开始,2019年金科更是加大了在西区的布局,与其他房企联合拿下三宗地块,增厚了金科在西区的土地储备与强化了西区的战略布局,2019年金科还在大渡口区域布局,完善了重庆西部片区的布局。相对而言,南区是金科龙湖等本地领先房企涉足较少的区域,2019年金科进驻鹿角,李家沱等组团,自此重庆主城9区,金科已实现全覆盖,同时较早落地南区茶园的金科博翠园项目,19年单项目实现了16亿销售额,取得了良好的业绩与市场口碑。

在区县方面,金科同样秉承了全面开花重点突破的策略,深耕1小时经济圈的涪陵,江津,永川,璧山等区域,其中江津一个区就布局了5个项目,其他重点区域也有多个项目布局。良好的布局是企业高速成长的制胜之道。

截止2019年末,金科在大重庆区域总共119个项目,其中主城区56个,郊县63个。丰腴的土地储备,完善的产品布局,将是金科继续蝉联大重庆区域王者地位的有力保障。

3、顺应时机,优化产品系列,突破规模发展瓶颈

企业要做大做强,产品的标准化的完善是必不可少的基本功。这也是企业产品力的具体体现,如果一个企业拥有了良好的产品体系,一旦市场风口打开时候,就能迅速扩大布局,一举完成市场的超越。金科在借鉴其他企业的优点同时,结合自身企业的特征,最终确立了三大产品系:琼华系―金科顶级豪宅产品系列,以金科九曲河为代表,成功成为重庆别墅市场的标杆之作,据克而瑞统计数据表明,在重庆别墅500万以上总价的成交排行榜上,九曲河在1―11月以3.4895亿高居全市第一;博翠系定位为高端改善性产品系列,以新中式的东方美学为主打精神,产品一亮相便受到市场热捧,其中茶园金科博翠园2019年获得15亿销售额便是明证;三是集美系,为都市首改系产品。三个不同的产品系列定位分别对应了三类不同的购买人群,从项目定位就开始瞄准目标客群进行精准定位。

在规范和完善产品系列以后,金科进行规模扩张的瓶颈已被破除,同一个产品系在设计选材营销方面都有较高的相似性,确保了项目尽科能高速的运营。在全重庆房产企业中,依据克而瑞的统计数据,金科的周转率超过0.6,领先于其他重庆同行,凸显了产品标准化后金科效率的提升。

4、良好的口碑与客户规模的扩大,是金科继续成为重庆市场王者的保障

2019年对重庆房企来说,渠道之痛正成为企业难受承受之重,这点对于新进入重庆区域的企业来说,更是如此,而对象金科这种深耕重庆20年,拥有庞大的客户基础来说,老带新是突破渠道约束最佳策略,而客户基数越大,老带新的成交比例就更大,对企业摆脱渠道约束的能力也就越强。客户基数是一方面,同时客户口碑是更重要的一面,当然客户口碑和客户基数也是互为因果的,有庞大的客户基数必然有良好的客户口碑,而良好的客户口碑反过来会促使客户基数更加庞大。而金科在维护业主关系和口碑方面,更是二十年如一日的持之以恒,以高端的九曲河为代表的贴心管家服务,或者以持续了12年之久的金科邻里活动节等为代表的活动,持续有效的拉近了金科与业主之间的情感,形成了金科与业主之间良好互动的纽带。

后记:2020年的房地产市场可能会较之前显得不那么顺畅,而对于一个对于房地产市场依赖颇深的城市就更是如此。但如果你身在房地产行业,抱怨不是你的选择,透析市场形势,精准把握市场脉搏,在弱市中逆向成长与超越才是每一个地产人应该要做的事,在这点上,金科无疑是整个重庆地产行业的榜样和表率。